Fleksible erhvervslokaler i Aalborgs nye bæredygtige bydel
21. oktober 2014
Teglværkskajen – Investering i Københavnske lejeboliger baseret på klare trends og stærke partnerskaber
19. november 2014
Få styr på: Erhvervslejeloven, erhvervslejekontrakter og opsigelse af lejemål
Er du i tvivl om, hvad der skal tages højde for i en erhvervskontrakt? Bliv klogere på de vigtigste § i Erhvervslejeloven og undgå ubehagelige overraskelser
Værd at vide om Erhvervslejeloven
At finde og indgå erhvervslejemål byder på mange faser, der kræver opmærksomhed og omhu for at sikre, at lejemålet eller kontorlokalerne ikke blot er de helt rigtige, men også at de ikke byder på ubehagelige overraskelser efter indgåelsen. Erhvervslejeloven og den erhvervslejekontrakt der indgås mellem partnerne er nogle af de vigtigste dokumenter til at sikre både lejer og udlejer mod dette.
Formålet må være at indgå en aftale, som er så god og afbalanceret, at det efterfølgende ikke vil være nødvendigt at tage den frem igen.
Introduktion til Erhvervslejeloven og erhvervslejekontrakter
Erhvervslejeloven er en lov som indeholder en række lejerbeskyttende regler. Men i modsætning til boliglejeloven giver den også en bred mulighed for aftalefrihed mellem parterne - en mulighed som anvendes i langt størstedelen af alle erhvervslejekontrakter.
Kontrakterne er som den overvejende hovedregel specifikke og uddybende, hvilket er positivt, da det skaber klarhed om aftaleforholdet. Det betyder, at udlejer og lejer i fællesskab skal tage stilling til en række vigtige spørgsmål, når de indgår en lejeaftale for erhvervsejendomme eller kontorlejemål. Dette rækker ud over husleje og kan eksempelvis også dække, hvem der har pligt til at vedligeholde hvad, lejemålets varighed, opsigelse af lejemål med mere. Det er derfor vigtigt at være omhyggelig, når der forhandles en erhvervslejekontrakt for at sikre, at alt er dækket på den rette måde. Du kan finde mere information om erhvervslejekontrakter her, hvis du er interesseret i at vide mere om udformningen af disse.
Nedenfor har vi samlet nogle af de vigtigste punkter og paragraffer fra Erhvervslejeloven, som du og din udlejer bør forholde jer til, ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt.
Søg hjælp til udformning af jeres erhvervslejekontrakt hos en advokat
Ved du alt, hvad der er værd at vide om loven om leje af erhvervslokaler? Der er ingen krav i Erhvervslejeloven om, at en lejeaftale skal være indgået i samarbejde med advokater, men du bør altid søge juridisk hjælp og rådgivning ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt alene på grund af den betydning, dette dokument kan have for din virksomhed. Et eksempel kan være de økonomiske implikationer, der kan være i at indgå en aftale uden at have fuldt overblik over de forskellige dele deri.
Guides som denne - eller den mere udførlige gennemgang som er udarbejdet i samarbejde med Erhvervslejernes Landsorganisation - er gode at bruge til at danne sig et overblik, men er selvsagt ingen erstatning for en autoriseret advokat med erfaring og kendskab til erhvervsejendomme og erhvervslejemål. Med den rette bistand er du godt klædt på til at tage plads ved forhandlingsbordet. Nedenfor finder du Erhvervslejeloven, hvis du ønsker at undersøge dele nærmere.
Se hele Erhvervslejeloven her.
Erhvervslejeloven §5 – Husk både husleje og udgifter ud over lejen
At huslejen for erhvervslejemålet skal fremgå i lejeaftalen, kommer næppe bag på nogen. Men ifølge Erhvervslejelovens §5 er det derudover også op til udlejeren at specificere, hvilke andre udgifter der skal betales af lejer foruden husleje - og tillige at anslå et beløb for disse.
Hvis disse øvrige omkostninger er kendte, men ikke oplyst i erhvervslejekontrakten, vil udlejer som oftest ikke kunne opkræve disse hos lejer - en undtagelse for denne regel er situationer: "Hvor lejeren ikke er blevet stillet dårligere ved den manglende oplysning", det kan for eksempel være i situationer, hvor lejeren har hørt om udgifterne et andet sted fra eller er bekendte med de ydelser, der er lovet, og således var klar over dem ved indgåelse af lejemålet.
Erhvervslejeloven §13 – Regulering af huslejen til markedslejen hvert fjerde år
Ved indgåelse af en lejekontrakt skal lejer og udlejer tage stilling til om Erhvervslejelovens §13, der dækker regulering af huslejen til markedslejen, skal være gældende.
Markedslejen er den til enhver tid gældende leje, som lejemålet anslås at være værd på det samtidige marked. Ifølge Erhvervslejelovens §13 har både lejer og udlejer ret til at få sat huslejen op eller ned hvert fjerde år, så lejen kommer til at svare til det niveau, der opfattes som markedslejen for de pågældende erhvervslejemål, og denne bestemmelse gælder, medmindre der udtrykkeligt er aftalt, at den ikke gør det.
Du og din lejer kan frasige jer den 4 årige reguleringsmulighed ved at "frede" lejen i en længere periode. I kan gøre dette i fællesskab - eller I kan gøre det hver for sig. I kan også vælge, at det kun er dele af Erhvervslejelovens §13, som gælder.
Modtager I et varsel om lejeregulering, er det en god idé at kontakte en advokat med speciale i erhvervslejeret, da der er mange formkrav i Erhvervslejelovens §13, som en lejeregulering til markedslejen skal opfylde.
Erhvervslejeloven §14 – Aftale om ændring af lejevilkår såsom opsigelse og erstatning
Erhvervslejelovens §14 gælder modsat §13 ikke for begge parter, men kun for udlejer og omhandler udlejers ret til at ændre lejevilkårene for eksempelvis huslejens størrelse hvert ottende år.
Samme bestemmelse giver også udlejer ret til at opsige lejeren ved udgangen af det ottende år, hvis der for eksempel er uenighed om lejens størrelse. Dette behøves dog ikke at være tilfældet og ved indgåelse af lejekontrakten er det derfor vigtigt, at du og din udlejer tager stilling til, om udlejeren skal have ret til at anvende mulighederne i Erhvervslejelovens §14.
Ifølge Erhvervslejelovens §14 er en aftale om vilkårsændringer først gyldig, når den er udfærdiget på skrift. Den skriftlige aftale skal indeholde oplysninger om udlejers ret til opsigelse af erhvervslejemålet og lejers krav på erstatning i tilfælde af opsigelse.
Erhvervslejelovens §55 – Afståelsesret
Ved indgåelse af erhvervslejekontrakten er der desuden mulighed for at aftale, hvorvidt lejeren skal have afståelsesret, hvilket behandles i Erhvervslejelovens §55. Hvis der ikke skrives noget om dette i kontrakten, har lejeren ifølge bestemmelsen afståelsesret til erhvervslejemålet, hvilket vil sige, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår.
Lejere af butikslokaler kan have interesse i Erhvervslejelovens §55. Med en afståelsesret til det lejede butikslokale kan virksomheden der drives i lokalerne sælges, uden at lejeren skal flytte fra lokalerne. Udlejere har selvfølgelig en stor interesse i at have indflydelse på, hvilken virksomhed der drives fra de lejede erhvervslokaler - det er trods alt udlejers ejendom - og den enkelte lejers virksomhed kan have stor betydning for den resterende del af ejendommen og andre eventuelle lejere.
Erhvervslejelovens §55 bliver sjældent anvendt for kontorlokaler ejet af C.W. Obel Ejendomme, da vi har den holdning, at det er den enkelte lejer, vi har indgået en aftale med. Ønsker lejer ikke selv at anvende erhvervslokalerne, kan de opsiges og fraflyttes, hvorefter det er udlejer, som finder en ny passende lejer. I visse tilfælde kan det dog være rimeligt med en begrundet afståelsesret f.eks. i lejers uopsigelighedsperiode, således at lejer har en alternativ mulighed for at komme ud af lejeforholdet før aftalt tid.
Erhvervslejelovens §60-61 – Opsigelse af et erhvervslejemål
Et andet vigtigt punkt at have med er information om opsigelse af erhvervslejemål, hvilket blandt andet dækkes i Erhvervslejelovens §60 og §61.
Ønsker du som udlejer at opsige et erhvervslejemål, er det vigtigt, at du undersøger, hvilken type erhvervslejemål, der er tale om, da det har stor betydning for muligheden for opsigelse.
Lejeren kan ifølge Erhvervslejelovens §60 opsige lejekontrakten uden særlig grund, hvilket som regel skal ske skriftligt og følges af en nærmere aftalt opsigelsesperiode. Hvis der i erhvervslejekontrakten er aftalt uopsigelighed fra lejerens side, vil lejeren dog ikke kunne opsige erhvervslejemålet i denne periode. Omvendt kan udlejeren efter Erhvervslejelovens §61 kun opsige erhvervslejekontrakten, hvis en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger.
