Fra domicil til flerbrugerhus – sådan gør man

Ombygning af domicil til flerbrugerhus

Hvordan transformerer man et domicil om til et flerbrugerhus på den mest effektive måde, så det giver mening for både nye og eventuelle eksisterende kunder?

Kim Freilev er Udviklingsdirektør hos C.W. Obel Ejendomme, der ejer og administrerer en række præstigefyldte erhvervsejendomme i blandt andet København, Aalborg, og Hellerup. Vi bad ham fortælle lidt om processen ved ombygning af domicil til flerbrugerhus samt lidt om de fordele der er ved at leje sig ind i et flerbrugerhus.

”Historisk set har vi altid udformet vores erhvervsprojekter som flerbrugerhuse, i hvert fald i de tilfælde hvor vi har bygget dem fra bunden. Det er en bevidst strategi at vi tænker fleksibilitet lige fra begyndelsen. Og det har båret frugt.

Men nogle af vore erhvervsprojekter er startet som større eller mindre domiciler, der så har vist sig at være mulige at konvertere til flerbrugerhus. For eksempel Danisco ejendommen ved Langebrogade. Den konverterede vi fra et domicil til en flerbrugerejendom med en 10-11 kunder i, med fælles mødecenter, fælles fitnesscenter og fælles kantine. Det lykkedes os på relativt kort tid at istandsætte og transformere det til et fuldt udlejet kontorhus. Lidt det samme er tilfældet i Ballerup, hvor en større domicilkunde valgte at downsize. Her benyttede vi lejligheden til at se om vi kunne lave bygningen om til et flerbrugerhus. Bygningen består af tre etager plus en kælder. Kælderetagen, som have frilagt facade ud til grønne områder, blev til kantine og produktionskøkken med udsigt direkte ud til det fri og de grønne arealer med en sø. Og så er der lavet fitnesscenter i den mørkere ende. På stueplan har vi lavet et mødecenter og tre nye lejemål. Derudover har vi to store lejemål, et på første og et på anden sal. På den måde er det blevet et domicil, der får måske 4-5 kunder.”

Hvad er processen?

”Vi går ud ser på hvad der mangler af erhvervslejemål i det gældende område, og undersøger hvor vidt vi kan matche nogle størrelser ud fra det. Parallelt med det, kigger vi på den pågældende ejendom og udarbejder en brandstrategi. Vi ser på hvordan ejendommen kan opdeles, således at der stadig er adgangsveje og flugtveje, og så begynder tingene at give sig selv. Det optimale er hvis ejendommen har en god planløsning, så du får 500 m2, 1000 m2 og 1500 m2 som eventuelt kan kombineres efter behov. Vi oplever i forbindelse med downsizing og upsizing, at vores kunder typisk er villig til at tage arealer ved siden af eller nedenunder eksisterende lokaler, og det har vist sig at den fleksibilitet virker. Så, hvis bygningen kan opdeles i flere sektioner af, for eksempel, 500 m2, så giver det god mening at have to 500 m2 ved siden af hinanden, da vi så også kan tilbyde 1000 m2 alt efter behov."

Hvad med når der er eksisterende kunder?

”Det er altid en udfordring at bygge om, når der er eksisterende kunder i ejendommen, fordi at de skal have en hverdag, hvor de også kan være der. Så det kræver en ekstra god koordinering, og det giver selvfølgelig også en gang imellem lidt sværdslag. Men der skal være lidt forståelse på begge sider for at det kan lade sig gøre. Kunden behøver ikke flytte rigtigt væk, men må gennemgå en periode på 3-4 måneder, hvor der bygges om. Det areal som den eksisterende kunde skal ende med, skal typisk have nogle justeringer. I den situation tømmer vi det givne areal, og så bygger vi om til dem først. Så har de noget at se frem til. Når de så kommer på plads, må de acceptere lidt gener i forbindelse med at vi bygger om til de fremtidige kunder, og det kan selvfølgelig godt blive en længere periode. Men i de fleste tilfælde kan vi finde en balance, for eksempel ved at bruge nogle aftener og weekender til de arbejder der larmer mest. Og det er klart lidt dyrere end hvis man kunne gøre det i et tomt hus.”

Er der nogle fordele ved et flerbrugerhus?

”Der er helt klart nogle praktiske og økonomiske fordele ved at leje lokaler i et flerbrugerhus. Det optimale ved at bo i flerbrugerhus er, at man får nogle mere effektive kvadratmeter som selve lejemålet, fordi man ikke betaler for at have et område stående til kantine, som kun bruges fra en halv til en hel time om dagen, og som står stort set tomt resten af tiden. Selv små virksomheder kan pludselig tilbyde et fitnesscenter på arbejdspladsen, fordi man er del af noget større. Og ligesådan med mødecentre – man behøver ikke have et lejemål hvor man har mødelokaler stående som ikke bliver brugt konstant, men man kan gå ned og booke sig ind i nogle mødelokaler, ovenikøbet i forskellige størrelser med forskelligt udstyr, fra videokonferencer til skærme eller større projektorer. På den måde kan en kunde der f.eks. har 300 m2 få nogle faciliteter, svarende til nogen der har flere tusinde m2, ved kun at betale en lille andel af det. Og på den måde bliver deres eget lejemål meget effektivt, selvom at de betaler husleje for en andel af resten.”

Synergi

”Det har vist sig at folk synes det giver noget til virksomheden at bo sammen med andre virksomheder, og vi ser at der er en tendens til at nogle typer af virksomheder faktisk søger det samme hus. I Hellerup har vi et flerbrugerhus, hvor shipping firmaer søger ind. Og der er synergi og fordele ved at være i samme hus som andre aktører i samme branche.”