Om kunsten at bygge et hjem

Behovet for ejendomme egnede til beboelse vokser i takt med en øget befolkning. Men hvilke overvejelser ligger der bag opførelsen af nye boligejendomme, og hvordan ser processen ud? Læs interviewet med C.W. Obel Ejendommes udviklingsdirektør Kim Freilev her.

I takt med at befolkningen vokser, vokser behovet for ejendomme til beboelse. Men hvad ligger der bag opførelsen af en boligejendom, og hvilke overvejelser gør man sig inden et byggeri påbegyndes?

Kim Freilev er Udviklingsdirektør hos C.W. Obel Ejendomme, der udover at have en række præstigefyldte erhvervsejendomme i blandt andet København, Aalborg, og Hellerup, også står bag opførelsen og ejerskab af nye boligejendomme – herunder det nyligt opførte Teglværkskajen på Teglholmen, den påbegyndte boligejendom CobraHave i Ørestad Syd og AstaHus i Aalborg med indflytningsdato primo 2020.

C.W. Obel Ejendomme er hovedsageligt involveret i erhvervsejendomme. Hvad er de overordnede forskelle når det gælder opførelsen af erhvervsejendomme kontra boligejendomme?

”Forskellen er betydelig. Boliger er nogle små enheder, der skal flettes sammen, med den funktion en bolig nu har, og der skal være adgangsveje til hver eneste lille enhed. Typisk har du mange flere opgange i en boligejendom og så er de jo lodret orienterede. I forhold til erhverv er det helt anderledes. Erhverv har typisk større enheder, der er vandret orienterede, fordi lejemålet normalt ligger på én etage, med mindre det er meget store lejemål, og så er der måske kun én indgang og flugtveje. Så derfor er det helt forskellige bygningskroppe. ”

Der er nogle vigtige faktorer, der skal gå op inden man går i gang med at udforme konkrete planer for en boligejendom. Hvor skal den ligge, hvem skal bo der, hvad er begrænsningerne set i forhold til eventuelle lokalplaner og gældende byggedirektiver, og selvfølgelig - hvor meget skal det koste?

”Demografien af potentielle lejere spiller en stor rolle i de indledende faser. Vi rådfører med eksperter for at vurdere, hvad er der er afsætning for i de forskellige områder. Ud fra eksperternes analyser kan vi blive en smule mere konkrete mht. størrelse på, og kombinationer af, lejligheder. Desuden undersøger vi også hvilke områder der er relevante og interessante for nye boligejendomme, om det er Valby, Ørestaden eller andre bydele. Her er det nemme spørgsmål jo, er C.W. Obel Ejendomme der i forvejen? Fordi, hvis ikke vi er der, og vi synes det er attraktivt, så er det den første parameter. ”

Byggeretter?

"Det næste er selvfølgelig, hvad koster byggeretterne? Kan vi gøre noget indenfor de rammer, der giver en husleje som kan være attraktiv for de mennesker som eksperterne siger vil flytte ind i det område? Der er ikke én pris for byggeretter. Det er fuldstændigt individuelt. Udbud og efterspørgsel. Og jo tættere på storbyerne, jo dyrere bliver det. Specielt nogle af de områder vi bygger i – havneområder - har priserne en tendens til at ryge lidt i vejret, måske en gang i mellem lidt for fantasifuldt. Så der kan være steder, hvor vi ikke synes, vi kan være med, hvis vi skal leje det ud. Så det er en kold og kynisk beregning af de muligheder, der er på den gældende lokation. Ud fra det kan vi etablere ikke kun de rigtige størrelser på boligerne, men lige så vigtigt, de rigtige huslejestørrelser – fordi det er jo en afgørende faktor for, hvor vidt vi kan tiltrække lejere. Men der er ingen tvivl om, at det allerbedste, er områder hvor du både har udlejningsboliger og ejerboliger blandet, så man får et bredt spekter af befolkningen repræsenteret. Det tror jeg giver de bedste boligområder. ”

Hvad med lokalplaner?

”Boligområdet er meget reguleret i dag. Stort set alle steder foreligger der et lokalt plangrundlag - det man kalder en lokalplan - som regulerer og disponerer en masse faktorer omkring boligbyggerier. Det klarlægger i vid udstrækning nogle rammer for boligejendommene. Det kan være i forhold til højde, bredde og dybde, og sågar gennemsnitsstørrelsen på lejligheder. Især i storbyerne er det næsten som man dikterer det – nogle gange føles det lidt som om man også har en holdning hvilken farve murstenene skal være. Desuden skal eventuelle udearealer og parkering reguleres i forhold til lokalplanen, så hvis man har et stykke jord, så skal man få alle disse parametre til at gå op. ”