Depositum på erhvervslejemål – hvad er reglerne?

Når din virksomhed skal skrive under på et nyt erhvervslejemål, er depositum en af de første poster, du støder på. Det er typisk en engangsudgift, men mange virksomheder kan være usikre på, hvad reglerne egentlig er.

Depositum på erhvervslejemål er ikke reguleret ved lov. Størrelsen aftales frit mellem lejer og udlejer men svarer typisk til 3-6 måneders leje. Udlejer har kun krav på depositum, hvis det er aftalt i erhvervslejekontrakten. Depositum tilbagebetales ved fraflytning, hvis lejemålet afleveres i aftalt stand.

For boliger er reglerne klare: lejeloven sætter et loft på 3 måneders husleje. For erhvervslejemål er det anderledes. Her er der næsten ingen lovregler, og det giver både muligheder og faldgruber.

Denne artikel forklarer dig, hvad du skal vide om depositum, inden du underskriver en erhvervslejekontrakt.

Hvad er depositum på et erhvervslejemål?

Depositum er et beløb, som lejer betaler til udlejer ved indgåelse af erhvervslejekontrakten. Det fungerer som sikkerhed for udlejer, hvis lejer ikke betaler husleje, forårsager skader på ejendommen eller ikke retablerer lejemålet ved fraflytning.

Depositum er altså ikke en forudbetaling af leje. Det er et beløb, der i princippet tilhører lejer og skal tilbagebetales ved fraflytning, hvis lejemålet afleveres i aftalt stand. For udlejer er depositum altså en praktisk sikkerhed.

Er der lovkrav til depositum på erhvervslejemål?

Nej. Erhvervslejeloven opstiller stort set ikke nogen regler omkring depositum. Udgangspunktet er fuld aftalefrihed, og udlejer har som udgangspunkt ikke krav på depositum, hvis der ikke er aftalt noget herom.

Det er en vigtig forskel fra boliglejemål, hvor lejeloven sætter et maksimum på 3 måneders husleje. For erhvervslejemål er der ingen øvre grænse for depositummets størrelse.

Det betyder to ting i praksis:

Udlejer kan ikke kræve depositum, medmindre det fremgår af erhvervslejekontrakten
Depositummets størrelse aftales frit men er typisk 3-6 måneder.

Det er derfor afgørende, at du læser kontrakten grundigt, inden du skriver under.

Hvor stort er depositum typisk på erhvervslejemål?

Der er i udgangspunktet fuld aftalefrihed omkring depositum i erhvervslejemål. Ofte er der tale om 3-6 måneders leje i depositum.

For at gøre det konkret: et kontorlokale på 300 m² til 2.000 kr. pr. m² pr. år giver en månedlig leje på 50.000 kr. Med 3 måneders depositum skal du betale 150.000 kr. ved indflytning. Med 6 måneder er det 300.000 kr.

Hvornår får du depositum tilbage?

Depositum tilbagebetales, når lejeforholdet ophører, og det er afklaret, hvad udlejer har krav på at trække fra. En klar aftale om depositum ved lejeaftalens indgåelse gør vilkårene gennemsigtige.

Udlejer kan modregne i depositummet for:

Manglende husleje eller driftsudgifter
Skader på lejemålet ud over normal slitage
Manglende retablering af ombygninger
Andre krav der følger af kontrakten

Erhvervslejeloven stiller ikke krav om, at der skal afholdes ind- eller fraflytningssyn, eller at der udarbejdes ind- og fraflytningsrapporter.

Det kan dog være en fordel for både udlejer og lejer at lave en grundig indflytningsrapport som dokumentation, så der ikke opstår tvister og uoverensstemmelser om lejemålets stand ved fraflytning.

Hvad bør du tjekke i kontrakten om depositum?

Inden du skriver under på en erhvervslejekontrakt, bør du tjekke disse punkter om depositum:

Størrelsen — Hvad er depositummet i kroner, og svarer det til et rimeligt antal måneders leje?

Betalingstidspunkt — Hvornår skal depositum betales? Typisk ved kontraktunderskrift eller ved indflytning.

Regulering — Kan udlejer kræve regulering af depositummet, hvis lejen stiger? Det skal fremgå udtrykkeligt af kontrakten.

Tilbagebetalingsfrist — Hvornår skal depositum tilbagebetales efter fraflytning? Der er ingen lovbestemt frist for erhvervslejemål, så aftal en konkret frist.

Modregningsret — Hvad kan udlejer konkret trække fra depositummet? Jo mere præcist dette er beskrevet, jo bedre er du stillet.

Bankgaranti — Er det muligt at stille en bankgaranti i stedet for kontant depositum?

For erhvervslejere gælder, at tvister om depositum afgøres ved domstol eller voldgift, ikke huslejenævnet som ved boliglejemål. Det gør det ekstra vigtigt at have kontrakten på plads fra start.

Find erhvervslejemål med professionel udlejer

Hos C.W. Obel Ejendomme udlejer vi erhvervslejemål i København og Aalborg. Som professionel og langsigtet ejer arbejder vi for klare og gennemsigtige vilkår, så du ved præcis, hvad du går ind til, inden du skriver under.

Kontakt vores erhvervsafdeling på tlf. 33 33 94 94 eller erhverv@cwobel.com, eller se vores aktuelle ledige erhvervslejemål.

Konklusion

Depositum på erhvervslejemål er ikke reguleret ved lov. Det aftales frit i kontrakten og udgør typisk 3-6 måneders leje. Udlejer har kun krav på depositum, hvis det fremgår af kontrakten.

Som lejer bør du sikre dig at kontrakten beskriver klare vilkår for tilbagebetaling. En grundig indflytningsrapport er din vigtigste beskyttelse, hvis der opstår uenighed ved fraflytning.

Ofte stillede spørgsmål

1Hvad er typisk depositum på erhvervslejemål i København?

Depositum svarer typisk til 3-6 måneders leje. For et kontorlokale på 300 m² til 2.000 kr. pr. m² pr. år betyder det et depositum på 150.000-300.000 kr. Størrelsen aftales frit, da erhvervslejeloven ikke sætter nogen øvre grænse.

2Kan depositum på erhvervslejemål forhandles?

Ja. Da der ikke er lovkrav til depositummets størrelse, er det frit til forhandling. Særligt hvis du er en veletableret virksomhed med god økonomi, er der grundlag for at forhandle et lavere depositum eller aftale en bankgaranti som alternativ til kontant depositum.

3Hvornår skal depositum betales?

Det fremgår af erhvervslejekontrakten. Typisk betales depositum ved kontraktunderskrift eller senest ved indflytning. Aftal altid betalingstidspunktet skriftligt, inden du skriver under.

4Kan udlejer bruge depositum til huslejerestancer?

Ja, hvis det fremgår af kontrakten. Udlejer kan typisk modregne manglende huslejebetalinger, skader på lejemålet og udgifter til retablering i depositummet. Hvad udlejer konkret kan trække fra, bør beskrives præcist i kontrakten.

5Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

Depositum er en sikkerhedsstillelse der tilbagebetales ved fraflytning, hvis lejemålet afleveres i aftalt stand. Forudbetalt leje er leje betalt på forhånd, typisk 1-3 måneders leje, der modregnes i de sidste måneders betaling. Begge beløb aftales frit ved erhvervslejemål og skal fremgå af kontrakten.

Tilbage til oversigt